Neste resumo expandido você vai encontrar o conceito Legal, conceito Agrário, conceito Registral e o conceito Tributário de imóvel rural, bem como os quatro elementos definidores de imóvel rural.
O conceito de Imóvel rural podemos encontrar primeiro no Estatuto da Terra (Lei 4.504/64), que regula os direitos e obrigações inerentes ao bens imóveis rurais, especificamente no art. 4º, inciso I:
Art. 4º Para os efeitos desta Lei, definem-se:
I – “Imóvel Rural”, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada. (G.N.)
Posteriormente, o Decreto n. 55.891/65 (que regulamenta o Estatuto da Terra) em seu art. 5º acrescentou na definição a frase em perímetros urbanos, suburbanos ou rurais dos municípios:
Art. 5º Imóvel rural é o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização em perímetros urbanos, suburbanos ou rurais dos municípios, que se destine à exploração extrativa, agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através da iniciativa privada. (G.N)
Seguindo a mesma linha, no ano seguinte, o Decreto n. 59.428/66, em seu art. 93 ressalta o critério da localização acrescentando que o imóvel pode estar em perímetro urbano ou rural, vejamos:
Art. 93. Imóvel Rural, na forma da lei e de sua regulamentação é o prédio rústico de área contínua, localizado em perímetro urbano ou rural dos Municípios que se destine à exploração extrativa, agrícola, pecuária ou agro-industrial, através de planos públicos ou particulares de valorização. (G.N)
Ainda, a Lei 8.629/93, também em seu art. 4º, inciso I, conceituou imóvel rural, complementando na definição o que segue:
I- Imóvel Rural – o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial.
Da leitura dos dispositivos legais, pode-se extrair quatro elementos que, de fato, definem imóvel rural, quais sejam:
1º PRÉDIO RÚSTICO: Por prédio não se pode compreender só as construções, casas dos centros urbanos e a sede da fazenda, mas abrange especificamente o solo, o terreno não edificado. Desse modo, prédio rústico é o solo não edificado.
2º ÁREA CONTÍNUA: Mais um critério que não se pode compreender como a extensão física da terra, e sim como a extensão da continuidade econômica. Essa expressão foi esclarecida pelo Ato Declaratório Normativo Cosit n. 9/98 da Receita Federal e tem o sentido de continuidade econômica, de utilidade econômica e de aproveitamento da propriedade rural e considera-se imóvel rural de área contínua a área do prédio rústico seja ela um todo único, indivisível, seja ela dividida fisicamente por estrada, rodovia, ferrovia ou por rio.
3º LOCALIZAÇÃO: é irrelevante a localização do imóvel rural, pode estar em zona urbana ou zona rural.
4º DESTINAÇÃO: É o principal critério definidor de imóvel rural. Pois, não importa onde localizada a propriedade, se em perímetro urbana ou rural, desde que o destino seja para exploração da terra como atividade agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial.
CONCEITO AGRÁRIO:
A legislação agrária caracteriza o imóvel rural pela formação de uma unidade econômica, seja agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroflorestal. Pode ser constituída por uma ou mais matrículas de áreas contíguas, posto que ainda que a propriedade seja dividida fisicamente por um rio, estrada e/ou ferrovia resultando em mais de uma parcela de terra com matrícula individualizada, para a o cadastro do INCRA e a Receita Federal que adotam o conceito agrário de imóvel rural será considerado um imóvel. (Art. 46, §3º, da Lei 4.504/64).
CONCEITO REGISTRAL:
A legislação registral adota o princípio registral da UNITARIEDADE MATRICIAL, em que cada imóvel de área contínua deve ter único registro (uma matrícula ou transcrição). Ou seja, a abertura de matrícula só pode conter a descrição de um imóvel rural. (Art. 176, §1º, I, da Lei 6.015/73).
Portanto, diferente do conceito agrário que imóvel rural pode ser constituído de várias matrículas de áreas contíguas e que exerçam nelas mesma atividade de exploração será considerado um único imóvel rural.
CONCEITO TRIBUTÁRIO
A legislação tributária ao regulamentar o imposto sobre a propriedade adota o critério da localização para definir imóvel e aplicar o IPTU ou o ITR, vejamos:
Quanto à aplicação do ITR, o art. 29 do Código Tributário Nacional determina que a aplicação do Imposto Territorial Rural é sobre imóveis localizados fora da zona urbana:
Art. 29. O imposto, de competência da União, sobre a propriedade territorial rural tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localizado fora da zona urbana do Município.
E quanto à aplicação do IPTU dispõe que a sua aplicação é sobre imóveis localizados na zona urbana:
Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.
§1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal; observado o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público:
I – meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
II – abastecimento de água;
III – sistema de esgotos sanitários;
IV – rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
V – escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.
2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.
Como se observa, a legislação tributária adota o critério da localização como preponderante. No entanto, a jurisprudência (entendimento e decisões adotadas por vários tribunais de justiça) consagrou que o critério definidor do imóvel rural para aplicação do imposto ITR ou IPTU é sua destinação e não localização. Inclusive, foi objeto de tese firmada em recurso repetitivo (quando vários processos judiciais tratam do mesmo tema) pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça), a saber:
Tema Repetitivo 174
Tese firmada: Não incide IPTU, mas ITR, sobre imóvel localizado na área urbana do Município, desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial (art. 15 do DL 57/1966).
Desse modo, apesar da divergência da legislação tributária para a legislação agrária, ao adotar o critério da localização como definidor de imóvel rural, o STJ já se posicionou para ratificar o critério da destinação como o critério dominante para a aplicação do imposto também, e essa decisão do STJ deve ser seguida, obrigatoriamente, pelos demais órgãos do Judiciário e pelo Poder Executivo.
REFERÊNCIAS:
LEI Nº 4.504, DE 30 DE NOVEMBRO DE 1964.
DECRETO Nº 55.891, DE 31 DE MARÇO DE 1965.
DECRETO No 59.428, DE 30 DE DEZEMBRO DE 1966.
LEI Nº 9.393, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1996.
LEI Nº 8.629, DE 25 DE FEVEREIRO DE 1993.
LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002
LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.
LEI Nº 5.172, DE 25 DE OUTUBRO DE 1966.
ATO DECLARATÓRIO NORMATIVO COSIT Nº 9, DE 31 DE JULHO DE 1998.
STJ. RECURSO ESPECIAL: REsp 1112646/SP . Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN. DJ: 28/08/2009. Disponível em: https://ww2.stj.jus.br/processo/pesquisa/?tipoPesquisa=tipoPesquisaNumeroRegistro&termo=200900510886> . Acesso em 08 mar de 2024.
BRASIL. CONSTITUIÇÃO 1988. Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília, DF: Senado Federal, 2016. 496 p. Disponível em:https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm. Acesso em: 05 mar 2024.