No presente resumo jurídico você vai entender o que é o ganho de capital (para a área imobiliária, ou seja, envolvendo bem imóvel), a alíquota aplicada no ganho, casos de isenção e casos de diminuição do ganho de capital, bem como quando pagar esse imposto e dicas de leitura para aprofundar um pouco mais sobre o assunto.
O QUE É?
De acordo com a Receita Federal, o ganho de capital é a diferença positiva entre o valor (R$) da aquisição para o valor (R$) da alienação de bens ou direitos.
E sobre esse ganho de capital percebido em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, nos termos do art. 21 da Lei 13.259/16.
Como o foco do blog é sempre de assuntos envolvendo bem imóvel, o ganho de capital aqui chamado de lucro imobiliário ocorre quando você adquire um bem imóvel por um valor e posteriormente vende por um valor maior que o adquirido, essa diferença é o lucro.
Entenda com o exemplo: você adquire (seja através compra/permuta/herança/carta de arrematação, adjudicação, doação) um imóvel no valor de R$500.000,00 (quinhentos mil reais) e posteriormente vende esse mesmo bem imóvel pelo valor de R$700.000,00 (setecentos mil reais).
Como se observa, teve uma diferença de R$200.000,00 (duzentos mil reais) da aquisição para alienação e sobre essa diferença positiva que deverá pagar para a Receita Federal o imposto sobre a renda ou imposto sobre o rendimento (IR).
ALÍQUOTAS PARA CADA GANHO?
A alíquota incidente sobre o ganho de capital é progressiva, que varia de 15% a 22,5%, confira na tabela abaixo:
| GANHO DE CAPITAL | ALÍQUOTA |
| R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) | 15% |
| R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais | 17,5% |
| exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais) | 20% |
| ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais) | 22,5% |
CASOS DE ISENÇÃO?
A instrução Normativa 599/2005 descreve os casos de isenção do imposto sobre o ganho de capital, a saber?
1 Caso de isenção: alienação de bem ou direito de pequeno valor.
Considera-se pequeno valor o importe igual ou inferior a, exceto no caso de alienação de moeda estrangeira mantida em espécie:
I – R$ 20.000,00, no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão, inclusive no exterior;
II – R$35.000,00, nos demais casos, inclusive nas alienações de ações negociadas em bolsas de valores no exterior.
Ainda, considerado em relação ao valor do bem ou do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, tais como automóveis e motocicletas, imóvel urbano e terra nua, instrumentos financeiros negociados em bolsa de valores no exterior, quadros e esculturas, criptoativos;
- à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;
- ao valor de cada um dos bens ou direitos possuídos em comunhão e ao valor do conjunto dos bens ou direitos da mesma natureza, alienados em um mesmo mês, no caso de sociedade conjugal ou união estável (salvo contrato escrito entre os companheiros).
2 Caso de isenção: Indenização da terra nua por desapropriação para fins de reforma agrária, conforme o disposto no § 5º do art. 184 da Constituição Federal de 1988.
Caso seu imóvel rural seja desapropriado para fins de reforma agrária e você receba a indenização maior que o valor de aquisição, você será isento do imposto de renda.
3 Caso de isenção: Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação:
- à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;
- ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal ou união estável (salvo contrato escrito entre os companheiros).
4 Caso de isenção: Alienação de imóveis adquiridos até 1969 fica isento do imposto sobre ganho apurado na venda de imóveis adquiridos anteriormente e até o ano 1969.
5 Caso de isenção: A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.
Nesse caso, importante ressaltar alguns pontos importantes:
Primeiro: que a contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato.
Segundo: no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias é contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação.
Terceiro: o contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.
Quarto: a aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada na aquisição de outro imóvel.
6 caso de isenção: Permuta de unidades imobiliárias, sem recebimento de torna (diferença recebida em dinheiro). Nesse caso, vale ressaltar a exceção dessa hipótese nos casos de permuta com imóvel rural com benfeitorias (art. 132, inciso II do Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018).
7 caso de isenção: Restituição de participação no capital social mediante a entrega à pessoa física, pela pessoa jurídica, de bens e direitos de seu ativo avaliados por valor de mercado; (Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, art. 22, caput e § 1º).
8 caso de isenção: Transferência a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, de bens ou direitos pelo valor constante na declaração de rendimentos.
Nesse caso, as pessoas físicas poderão transferir a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado, desde que seja o mesmo valor da sua declaração de renda. Pois, se for integralizar um imóvel com valor superior ao da sua declaração de renda, a diferença a maior será tributável como ganho de capital. (Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, art. 23, caput e §2º).
CASOS DE DIMINUIÇÃO DO TRIBUTO A PAGAR?
Nesse caso de diminuição do tributo ocorre quando você acresce no valor da aquisição do imóvel gastos com:
- Construção, ampliação, reforma e pequenas obras;
- Gastos com demolição,
- Despesas com corretagem pago pelo contribuinte
- Juros e correção monetária pagos no financiamento para aquisição de imóvel
- Demais casos, dispostos no art. 136 a 140 do Decreto 9.580/2018.
Desde que possa comprovar, com notas fiscais, os referidos gastos com o imóvel vendido listados acima, deduz do ganho de capital.
QUANDO PAGAR O IMPOSTO SOBRE O LUCRO IMOBILIÁRIO/GANHO DE CAPITAL?
O Imposto sobre o ganho de capital deve ser pago até o último dia do mês subsequente ao da alienação/venda do bem imóvel.
A Receita Federal disponibiliza o GCAP (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital) para auxiliar você no cálculo do imposto e gerar a DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) para pagamento do imposto. Portanto, não confunda o recolhimento do IR sobre o ganho de capital quando do momento da Declaração do Imposto de Renda-IR.
Acesse pelo link abaixo:
Download do Programa Ganhos de Capital — Receita Federal (www.gov.br)
Gostaria desse tema, de forma resumida e ilustrada? Confira no instagram o post sobre o assunto ganho de capital.
REFERÊNCIAS E DICA DE LEITURA PARA COMPLEMENTAR O ENTENDIMENTO SOBRE O TEM:
INSTRUÇÃO NORMATIVA SRF Nº 599, DE 28 DE DEZEMBRO DE 2005 – Dispõe sobre os arts. 38, 39 e 40 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, relativamente ao Imposto de Renda incidente sobre ganhos de capital das pessoas físicas.
LEI Nº 8.981, DE 20 DE JANEIRO DE 1995 – Altera a legislação tributária Federal e dá outras providências.
DECRETO Nº 9.580, DE 22 DE NOVEMBRO DE 2018 – Regulamenta a tributação, a fiscalização, a arrecadação e a administração do Imposto sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza.
LEI Nº 9.249, DE 26 DE DEZEMBRO DE 1995 – Altera a legislação do imposto de renda das pessoas jurídicas, bem como da contribuição social sobre o lucro líquido, e dá outras providências.
LEI Nº 9.250, DE 26 DE DEZEMBRO DE 1995 – Altera a legislação do imposto de renda das pessoas físicas e dá outras providências.
LEI Nº 7.713, DE 22 DE DEZEMBRO DE 1988 – Altera a legislação do imposto de renda e dá outras providências.
LEI Nº 13.259, DE 16 DE MARÇO DE 2016 – Altera as Leis n º 8.981, de 20 de janeiro de 1995, para dispor acerca da incidência de imposto sobre a renda na hipótese de ganho de capital em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza, e 12.973, de 13 de maio de 2014, para possibilitar opção de tributação de empresas coligadas no exterior na forma de empresas controladas; e regulamenta o inciso XI do art. 156 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 – Código Tributário Nacional.
RECEITA FEDERAL: site: Receita Federal (www.gov.br)
PERGUNTAS E RESPOSTA 20023 DA RFB: disponível em: Perguntas e Respostas IRPF 2023 — Receita Federal (www.gov.br)