CASOS DE IMUNIDADE, ISENÇÃO E NÃO INCIDÊNCIA DO ITBI

Antes de discorrer sobre as hipóteses que não ocorre o pagamento do ITBI, é importante entender o que é o ITBI e qual o Ente competente para cobrar.

O QUE É?

ITBI, sigla de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, é um imposto de competência municipal, ou seja, os municípios que devem estabelecer, determinar, fixar o referido Imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição (Art. 156, inciso II da CF).

Portanto, é o imposto incidente sobre transações imobiliárias onerosas, a qualquer título, por exemplo compra e venda, permuta, arrematação, cobrado pelo município de localização do imóvel.

Outro ponto importante de saber sobre o ITBI é a alíquota que não é fixa, o percentual aplicado varia de município para município, por exemplo, em Ribas do Rio Pardo-MS o percentual é de 2%, em São Paulo-SP o percentual é 3%, já em Curitiba-PR a alíquota é 2,7%. Porém, a Constituição Federal limitou o percentual até 5%.

CASOS DE IMUNIDADE:

Por imunidade, pode-se entender a não incidência constitucional do imposto, ou seja, a Constituição Federal, nossa Lei fundamental e suprema, acima de outras leis,  quem dita os casos de imunidade descreve três casos que são imunes ao imposto ITBI, a saber:

1. A aquisição de bens imóveis (ou direitos a eles relativos) por parte da União, Estados, Distrito Federal, autarquias e fundações instituídas e mantidas pelo Poder Público (CF, artigo 150, VI, a e § 2º);
2. A aquisição de bens imóveis (ou direitos a eles relativos) por parte de organizações religiosas no local onde funcionem templos (CF, artigo 150, VI, b); e
3. A aquisição de bens imóveis (ou direitos a eles relativos) por parte de partidos políticos, inclusive suas fundações, entidades sindicais de trabalhadores, instituições de educação e assistência social, sem fins lucrativos (CF, artigo 150, VI, c).

CASOS DE ISENÇÃO:

Podemos extrair o entendimento de isenção no art. 175 do Código Tributário Nacional – CTN, que determina que a isenção é uma forma de exclusão do crédito tributário.

Ainda, a isenção diferente de imunidade, é sempre decorrente de lei, que especifique as condições e requisitos exigidos para a sua concessão e o prazo de sua duração (art. 156, §6º, da CF e §p. único do art. 176, da CF). Bem como, pode ser restrita a determinada região do território da entidade tributante (art. 176 do CTN).

Deve-se verificar na legislação de cada município, que geralmente possuem políticas públicas voltadas para população de baixa renda. Um dica é entrar em contato com o setor de tributos da Prefeitura do município do local do imóvel, que podem informar o decreto que regulamenta casos de isenção do ITBI, usualmente são para as hipóteses abaixo:

1. A primeira aquisição de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação;
2. Primeira aquisição de imóvel ou Programa Minha Casa Minha Vida;
3. Aquisição de imóveis de uso exclusivamente residencial, cujo valor total seja igual ou inferior aos valores determinados pelo município do local do imóvel.

Portanto, sempre confira a lei do município do local do imóvel para confirmar qual o valor do imóvel que o município entende para isentar do ITBI.

CASOS DE NÃO INCIDÊNCIA DE ITBI

Da mesma forma que a imunidade está determinada na Constituição Federal, os casos de não incidência de ITBI também estão dispostos na Constituição, especificamente em seu inciso II, §2º, do art. 156 da CF, a saber:

 

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

2º O imposto previsto no inciso II:

I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

Como se extrai do artigo  acima da  lei maior, são cinco casos que não haverá incidência de ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos, vejamos:

1. decorrentes de incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital; 
2. decorrente de fusão (é uma operação na qual duas ou mais sociedade se unem formando uma nova sociedade, que sucederá os direitos e obrigações – art. 228 da Lei 6.404/76);
3. decorrente de incorporação (é a operação na qual uma ou mais sociedade são absorvidas por outra, que lhe sucede em todos os direitos e obrigações – art. 227 da Lei 6.404/76) ; 
4. decorrente de cisão (é a operação pela qual a companhia transfere parcelas do seu patrimônio para uma ou mais sociedades, constituídas para esse fim ou já existentes, extinguindo-se a companhia cindida, se houver versão de todo o seu patrimônio, ou dividindo-se o seu capital, se parcial a cisão – art. 229 da Lei 6.404/76; ou 
5. decorrente da extinção de pessoa jurídica (as três operações anteriores são forma de extinção da sociedade, mas a lei determina mais formas de extinção e quando a transferência de bens imóveis decorrer de extinção da sociedade será imune do ITBI) . 

EXCEÇÃO A REGRA DA IMUNIDADE:

Porém, existe uma exceção, para regra da imunidade, se a atividade “preponderante” da empresa adquirente for de compra e venda, locação ou arrendamento não poderá se beneficiar dessa imunidade. Portanto, imobiliárias, incorporadoras ou administradoras de imóveis não conseguem usufruir desse benefício se considerarmos que 100% de sua atividade é compra e venda e locação de imóveis.

Apesar da exceção acima, necessário ressaltar que a atividade preponderante, ficou a cargo do Código Tributário Nacional esclarecer, e em seu art. 37, § 1º, diz:

Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.

O Supremo Tribunal Federal – STF em 15/10/2020 no julgado do Recurso Extraordinário RE 796376 firmou a tese do Tema 796 que diz que a “imunidade em relação ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”: Veja a Ementa:

EMENTA: CONSTITUCIONAL E TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI. IMUNIDADE PREVISTA NO ART. 156, § 2º, I DA CONSTITUIÇÃO. APLICABILIDADE ATÉ O LIMITE DO CAPITAL SOCIAL A SER INTEGRALIZADO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO IMPROVIDO.

1.A Constituição de 1988 imunizou a integralização do capital por meio de bens imóveis, não incidindo o ITBI sobre o valor do bem dado em pagamento do capital subscrito pelo sócio ou acionista da pessoa jurídica (art. 156, § 2º,).

2.A norma não imuniza qualquer incorporação de bens ou direitos ao patrimônio da pessoa jurídica, mas exclusivamente o pagamento, em bens ou direitos, que o sócio faz para integralização do capital social subscrito. Portanto, sobre a diferença do valor dos bens imóveis que superar o capital subscrito a ser integralizado, incidirá a tributação pelo ITBI.

3.Recurso Extraordinário a que se nega provimento. Tema 796, fixada a seguinte tese de repercussão geral: “A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”. (STF. Recurso Extraordinário nº 796.376, Santa Catarina, Relator Ministro Alexandre de Moraes, julgado em 05/08/2020, DJe de 25/08/2020)

E em razão dessa decisão do STJ que culminou em diversas conclusões tanto pelos Tribunais de Justiça Estaduais como pelos municípios. Muitos municípios vêm aplicando a “imunidade parcial” nos pedidos de certidão de não incidência de ITBI sobre atos de incorporação e integralização de capital. Os municípios tributam a diferença do valor do bem imóvel que superar o capital subscrito a ser integralizado.

Na prática, para realizar o registro dos atos societários às margens da matrícula do imóvel (seja de incorporação, cisão, fusão ou extinção da sociedade) deve primeiro requerer junto ao setor de tributos do município do local do imóvel a certidão de não incidência de ITBI. Posto que essa certidão do Município é um dos documentos que compõem o processo de pedido de registro do ato societário na matrícula do imóvel.

REFERÊNCIAS:

LEI Nº 5.172, DE 25 DE OUTUBRO DE 1966.Dispõe sobre o Sistema Tributário Nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis à União, Estados e Municípios.

CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL DE 1988

STF. Recurso Extraordinário nº 796.376, Santa Catarina, Relator Ministro Alexandre de Moraes, julgado em 05/08/2020, DJe de 25/08/2020.