Inicialmente, necessário ressaltar que o registro do contrato de promessa ou compromisso de compra e venda de bem imóvel não possui o poder de transferir a propriedade do imóvel para o adquirente, apenas respalda o comprador perante terceiros que foi prometido a venda do bem, mas não foi ainda transferida a propriedade.
DO RESPALDO LEGAL
Portanto, a finalidade, é de dar publicidade e conhecimento erga omnes (para terceiros) da existência do negócio jurídico, que garante o direito à aquisição, conforme artigo 1.417 do Código Civil, vejamos:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
A Lei de Registro Público, em seu artigo 167, inciso I e item 9 também dispõe da possibilidade de registro do contrato de compra e venda, a saber:
Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I – o registro:
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;
Como em cada Estado o Tribunal de Justiça regulamenta as atividades extrajudiciais através do Código de Normas, é importante verificar o dispositivo do Código Estado do local do imóvel, que dispõe sobre o registro também. Pois, considerando o Estado do Mato Grosso do Sul, no art. 1.077, alínea a, inciso VII do Provimento 240, de 10 de dezembro de 2020 corrobora com a possibilidade do registro dos contratos de compra e venda, vejamos:
Art. 1.077. No registro de imóveis, além da matrícula, serão realizados:
a)o registro:
VII – dos contratos de compromisso de compra e venda, de cessão e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações (Livro nº 2);
Ainda, o Código Civil em seu artigo 463, parágrafo único, mais uma vez dispõe do dever de se levar a registro o contrato preliminar, vejamos:
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
SERÁ QUE PAGA O ITBI NO REGISTRO DO CONTRATO?
A resposta é não. Pois, como não haverá a transferência da propriedade, o oficial do cartório de registro não pode exigir o pagamento do ITBI e nem a escritura pública quando do registro do contrato. Pois, o registro do contrato é uma possibilidade prevista em lei.
Porém, alguns cartórios de registro de imóveis podem emitir uma nota devolutiva sob o argumento da necessidade de escritura pública para o registro de imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, sob fundamento no art. Art. 108, do Código Civil. Porém, deve ser respondido a Nota com respaldo nos artigos 463 e 1.417, do Código Civil, bem como no art. 167, inciso I e item 9 da Lei de Registro, posto que o pedido de registro do contrato não objetiva transferir a propriedade, apenas dar publicidade da promessa ou do compromisso da venda do imóvel.
VALE A PENA REGISTRAR SOMENTE O CONTRATO SE NÃO TRANSFERE A PROPRIEDADE?
Como cada caso é diferente, você precisa analisar a situação financeira. Pois, caso não tenha dinheiro para pagar a escritura pública, o imposto ITBI mais o registro, compensa registrar o contrato para dar certa segurança jurídica, considerando que adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Ademais, com a publicidade do ato de registro ajuda outras pessoas não caírem em fraudes e estelionatos, já que antes de adquirir o imóvel na análise do levantamento dos documentos vai verificar na matrícula o registro do contrato de compra e venda que comprova que o imóvel já foi prometido a venda.
REFERÊNCIAS
LEI Nº 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. Institui o Código Civil;
LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências;
Mato Grosso do Sul. Corregedoria-Geral de Justiça Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça / Tribunal de Justiça. – Campo Grande : Tribunal de Justiça, 2024. https://www5.tjms.jus.br/webfiles/SPGE/revista/20240119184053.pdf