O presente ensaio jurídico tem por objetivo primeiro apresentar os requisitos para obter o desconto dos emolumentos e/ou taxas de cartório para o registro do imóvel, segundo apresentar o procedimento em caso de indeferimento do pedido de desconto, e terceiro apresentar a divergência de entendimento se a primeira aquisição se refere ao primeiro imóvel adquirido pelo comprador ou se refere a primeira aquisição através de financiamento bancário.
Poucas pessoas possuem a informação desse direito de desconto de 50% das taxas de cartório para o registro do seu imóvel. Pois, não existe obrigação legal imposta aos cartórios de registro de divulgarem tal direito. Porém, acredito que quando a informação pode beneficiar pessoas, ela deve ser compartilhada, então confira essa dica!
A Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/73, em seu artigo 290 com Redação dada pela Lei nº 6.941, de 1981 assegurou o direito de desconto da taxa cartorária para registro de imóvel, a saber:
Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento).
- MAS QUAIS SÃO OS REQUISITOS PARA OBTER O DESCONTO DAS TAXAS CARTORÁRIAS?
Bom, da leitura do dispositivo legal acima, extrai-se que os requisitos para o desconto no registro do imóvel são:
- Ser primeira aquisição imobiliária;
- Ser destinado para fins de moradia, ou seja, residência do adquirente;
- Ser adquirido através de financiamento bancário – pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Preenchidos os requisitos acima mencionados, o requerimento do desconto de 50% dos emolumentos e taxas cartoriais é feito diretamente no cartório de registro de imóvel da localização do imóvel adquirido. Ao solicitar, geralmente, o cartório entrega ao adquirente um formulário de requerimento para preencher e alguns cartórios podem, ainda, solicitar uma declaração de próprio punho do adquirente em que afirma tratar-se de primeira aquisição imobiliária pelo sistema SFH ou uma declaração negativa de bens emitidas pelos cartórios de registro de imóvel do domicílio do adquirente (tal solicitação pode ser feita no site: https://www.registradores.org.br/ms/pesquisa.aspx e é cobrado uma taxa de R$ 10,40 + ISS do município de interesse).
- O QUE FAZER CASO SEJA INDEFERIDO O PEDIDO DE DESCONTO?
Em caso de indeferimento do pedido de desconto dos emolumentos e taxas cartorárias, direito previsto em lei, o comprador poderá reclamar o direito perante o oficial titular do cartório, e caso persista o indeferimento, o comprador poderá encaminhar a reclamação ao Juízo Corregedor Geral de Justiça do Estado da localização do cartório, que é um juiz de direito, especificamente, responsável por reclamações concernentes ao Registro de Imóveis[i]. Pois, quem fiscaliza as atividades cartoriais é o Corregedor Geral do Estado.
- QUESTÃO POLÊMICA E DIVERGENTE QUANTO AO PRIMEIRO REQUISITO: DO IMÓVEL SER PRIMEIRA AQUISIÇÃO DO ADQUIRENTE OU SER PRIMEIRA AQUISIÇÃO POR FINANCIAMENTO BANCÁRIO ATRAVÉS DO SFH:
Após as orientações sobre o desconto de 50% dos emolumentos e taxas cartorárias para o registro do imóvel, passaremos para exposição e análise da divergência de correntes de entendimento quanto ao requisito exigido ser primeira aquisição do comprador através de financiamento bancário ou ser o primeiro imóvel adquirido.
Jeferson Luciano Canova, oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Mirandópolis/SP discorreu em seu brilhante artigo, publicado no site Migalhas, 8 teses sobre o desconto na primeira aquisição residencial em prol do consumidor. E, dessas 8 teses destaco 1 que mais gera dúvida e divergência de entendimento aos adquirentes de imóvel financiado, vejamos:
“Defere-se o desconto de 50% nos emolumentos se for o primeiro financiamento habitacional pelo SFH, não importando se o mutuário/consumidor tem ou teve outro imóvel rural ou urbano.”
Neste entendimento não importa se o adquirente já possui outros imóveis, seja recebido por herança ou doação ou comprado à vista, e seja rural ou urbano. Desde que seja a primeira aquisição através de Sistema de Financiamento Habitacional – SFH, ou seja, no primeiro financiamento o adquirente fará jus ao desconto.
Nesse sentido, o autor destacou entendimento jurisprudencial da Corregedoria Geral do Estado de São de Paulo:
REGISTRO DE IMÓVEIS – CUSTAS E EMOLUMENTOS – Primeira aquisição de imóvel com financiamento pelo SFH – Irrelevância de o recorrente possuir outros imóveis – Redução de 50% quanto aos emolumentos devidos – Exegese do art. 290 da Lei 6.015/73 – Precedentes da CGJ – Recurso provido.” ( CGJSP -Processo nº 8.492/2015, São Bernardo do Campo/SP, j. 24/03/2015, DJ: 15/04/2015, Relator Gustavo Henrique Bretas Marzagão).[ii]
Outro entendimento é que se o adquirente possui outros imóveis, urbano ou rural, desde que não seja residencial, terá direito ao desconto na primeira aquisição de imóvel com recursos do SFH para fim residencial.
Ocorre que o entendimento divergente dos apresentados acima é no sentido que se o adquirente já possuir imóvel, independente da forma como foi adquirido se à vista ou herdado ou recebido de doação, ainda que não residencial, não teria o direito de desconto nas taxas cartoriais na primeira aquisição imobiliária por financiamento.
A divergência reside pelo fato dos cartórios terem independência no exercício de suas atividades cartoriais e cada Estado terem normas e leis estaduais e cada Corregedoria Geral de cada Estado, que fiscaliza as atividades cartorárias, serem independentes e por conseguinte entendimento não harmônicos quanto ao caso. Exemplo, a Corregedoria Geral do Estado de São Paulo interpreta o artigo 290, da Lei nº 6.015/73 no sentido de que a incidência da redução dos emolumentos decorre do fato de se tratar da primeira aquisição de imóvel com recursos do SFH, ainda que não se trata da compra do primeiro imóvel.[iii]
Já a Corregedoria do Estado de Minas Gerais (CGMG) entende diferente, vejamos o precedente abaixo em que considera que uma vez proprietário, não é possível preencher o requisito de primeira aquisição imobiliária:
“(…) Constatando-se que o crédito é proveniente do SFH, e, desde que seja o primeiro imóvel adquirido, com a finalidade residencial deve ser aplicado o desconto previsto no Art. 290, da Lei n. 6.015/73, independentemente da espécie de garantia constituída. No caso dos autos, os documentos apresentados pelo Reclamado em sua resposta de f.34/41 verso, demonstram que o Reclamante já fora proprietário de outro imóvel, o qual foi alienado por ele em setembro do ano corrente, não podendo ser enquadrado nos termos do art. 290 da Lei n. 6.015/73″. (CGJ/MG, Autos n° 2009/42.755, Des. Célio César Paduani, J. 30/11/2009). (grifo nosso)
A CGMG entende que a propriedade de outro imóvel, mesmo que alienado e pouco importa se o imóvel anterior não tenha sido adquirido via SFH ou que se trate apenas de lote de terreno, impede o preenchimento do primeiro requisito do artigo 290 da Lei n° 6.015/73[iv].
Dessa forma, terá que confirmar o entendimento jurisprudencial do seu Estado para verificar se você terá chance de obter o desconto, mesmo sendo proprietário de outro imóvel cuja aquisição não foi pelo SFH. Porém, caso não haja jurisprudência no seu Estado, vale a pena utilizar o argumento favorável da Corregedoria Geral do Estado de São Paulo para requerer o desconto.
Se ainda restou dúvida sobre a divergência de entendimento apresentada,você pode entrar em contrato através do e-mail: contrato@focononoimobiliário.com.br
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REFERÊNCIA:
CANOVA, Jeferson Luciano. O desconto na primeira aquisição residencial no Cartório de Registro de Imóveis: 8 teses em prol do consumidor. Disponível em:
https://www.migalhas.com.br/depeso/255516/o-desconto-na-primeira-aquisicao-residencial-no-cartorio-de-registro-de-imoveis–8-teses-em-prol-do-consumidor . Acesso em 27/04/2021.
Site do Colégio Registral do Rio Grande do Sul. Resposta de consulta do Desconto artigo 290 SFH-Requerimentos. Disponível em https://www.colegioregistralrs.org.br/registro_de_imoveis/desconto-artigo-290-sfh-requerimentos/ Acesso em 20/05/2021
Site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. Decisão do TJSP – Registro de Imóveis – Cobrança de emolumentos – Primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo SFH. Disponível em https://www.irib.org.br/noticias/detalhes/tjsp-undefined-registro-de-imoveis-undefined-cobranca-de-emolumentos-undefined-primeira-aquisicao-imobiliaria-para-fins-residenciais-financiada-pelo-sfh Acesso em 21/05/2021.
[i] Registro de Imóveis do Brasil. Mecanismo de Reclamação. Disponível em: https://www.registrodeimoveis.org.br/mecanismo-de-reclamacao#:~:text=Todas%20as%20nossas%20atividades%20s%C3%A3o,Geral%20de%20Justi%C3%A7a%20do%20Estado. Acesso em 27/04/2021.
[ii]CGJSP -Processo nº 8.492/2015, São Bernardo do Campo/SP, j. 24/03/2015, DJ: 15/04/2015, Relator HAMILTON ELLIOT AKEL. Disponível em: https://www.kollemata.com.br/emolumentos-sfh-reducao-primeira-aquisicao.html Acesso em 21/05/2021
[iii] https://www.kollemata.com.br/emolumentos-sfh-reducao-primeira-aquisicao-jurisprudencia-administrativa-kollemata.html
[iv]DECISÃO Nº 15274. SEI 0096524-27.2020.8.13.0000. Disponível em: https://bd.tjmg.jus.br/jspui/bitstream/tjmg/11629/1/SEI_0096524_27.2020.8.13.0000.pdf Acesso em 22/05/2021.