Após a formalização do contrato ou cumprimento da promessa ou compromisso de compra e venda de imóvel passa-se para a etapa da escritura pública e por fim o registro do imóvel, ou seja, a transferência da propriedade do imóvel para o comprador.
Dessa forma, neste artigo/post você vai entender:
➥ O que é escritura pública
➥ O que é registro do imóvel;
➥ A diferença entre escritura pública e registro do imóvel;
➥ Em qual cartório fazer a escritura pública e em qual cartório fazer o registro.
No Brasil, para que a transação imobiliária de compra e venda de imóvel tenha:
➧ publicidade,
➧ autenticidade,
➧ segurança, e
➧ eficácia dos atos jurídicos
Deverá ser lavrada a escritura pública, posteriormente, para que ocorra a transferência do imóvel será necessário realizar o registro.
E quem recebeu a delegação (ou seja, a tarefa, poder, competência) para exercer e realizar atividades notariais e de registro foram os notários, tabeliães e oficiais de registro, conforme determinado no artigo 3º da Lei 8.935/94, que Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal, dispondo sobre serviços notariais e de registro (Lei dos Cartórios), vejamos:
Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.
Dessa forma, o tabelião e o registrador, diante de fé pública recebida, garantem a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.
A diferença entre o notário ou tabelião e o oficial de registro ou registrador está nas suas respectivas atribuições e competências.
Desse modo, o responsável em lavrar (ato de escrever/redigir) a escritura pública é do tabelião ou notário, nos termos descrito no inciso I do artigo 7º da Lei nº 8.935/94, vejamos:
Art. 7º Aos tabeliães de notas compete com exclusividade:
I – lavrar escrituras e procurações, públicas
Ainda, quanto à escritura pública, de acordo com o artigo 8º da referida lei, as partes (comprador ou vendedor) poderão escolher em qual cartório de notas fazer a respectiva escritura pública:
Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio.
Dessa forma, a título de exemplo: o comprador João pode ter domicílio em Recife-PE e comprar um imóvel em Cuiabá-MT e fazer a escritura pública dessa transação imobiliária em Brasília-DF.
Ademais, a escritura pública é obrigatória nos casos de transações imobiliárias com imóveis de valor acima de 30 vezes o salário mínimo, nos termos do artigo 108 do Código Civil:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Então, não será necessário lavrar a escritura pública da compra e venda de imóveis cujo valor é abaixo de 30 vezes o salário mínimo, assim poderá ser feito o contrato e depois o registro direto.
Uma ressalva merece atenção, é o fato de que a simples escritura pública não transfere a propriedade do imóvel para o comprador, apenas torna pública a compra e venda, pois é através da escritura, documento revestido de fé pública, que faz prova entre as partes.
O ato que vai transferir a propriedade do imóvel, objeto de compra e venda, é o registro no Cartório de Registro de Imóvel. E, este ato de registrar é de competência do Oficial de Registro de Imóvel, conforme artigo 12 da Lei nº 8.935/94, vejamos:
Art. 12. Aos oficiais de registro de imóveis, de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas, civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas compete a prática dos atos relacionados na legislação pertinente aos registros públicos, de que são incumbidos, independentemente de prévia distribuição, mas sujeitos os oficiais de registro de imóveis e civis das pessoas naturais às normas que definirem as circunscrições geográficas. (grifo nosso)
O registro do imóvel deve ser feito no Cartório de Registro de Imóvel da cidade onde encontra-se localizado o imóvel. Dessa forma, o comprador João que reside em Recife-PB e comprou um imóvel em Cuiabá-MT deverá fazer o registro no Cartório de Registro de Imóvel na cidade de Cuiabá-MT.
Outra ressalva merece atenção, é o fato de algumas cidades do interior serem tão pequenas que o cartório de uma cidade maior acaba sendo responsável pelo registro dos imóveis dessas cidades vizinhas, geralmente “distritos”. Exemplo, em Tabatinga-PB alguns imóveis desse distrito estão registrados no cartório da cidade de Conde-PB e outros na cidade de Alhandra-PB. Desse modo, caso pensa em adquirir uma casa de praia em Tabatinga-PB terá que confirmar em qual cartório está registrado o imóvel pretendido.
Outra observação é o fato de cidades, principalmente capitais serem tão grandes que pode existir mais de um Cartório de Registro de Imóvel, em que a responsabilidade pelo registro é divido entre eles, exemplo o Cartório X pode ser responsável pela zona sul (ou seja, deve registrar os imóveis dos bairros dessa região sul) e o Cartório Y responsável pela zona norte (ou seja, registrará imóveis dos bairros da região norte). Portanto, você terá que verificar em ambos os cartórios qual deles é o responsável pelo registro do seu imóvel.
O exemplo de cidade com o maior número de Cartórios de Registro de Imóvel é São Paulo, com 18 Oficiais de RGI (Registro Geral de Imóvel), mas fique tranquilo que você não precisará ir de cartório em cartório para verificar qual é o responsável pelo registro do seu imóvel, pois através do site do Registradores.org, Central Registradores de Imóvel você consegue saber qual cartório de competência registral pela sua região por meio do CEP, logradouro, bairro.
Imagem: site registradores.org.br
Pelo exposto, o fluxograma de transferência de propriedade decorrente de negócio, transação imobiliária de compra e venda é:
INVESTIGAÇÃO PRÉVIA
⇩
FORMALIZAÇÃO DO CONTRATO
⇩
ESCRITURA PÚBLICA
⇩
REGISTRO
Referências:
BRASIL. [Constituição (1988)]. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília, DF: Presidência da República.
LEI No 6.216, DE 30 DE JUNHO DE 1975. Altera a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, que dispõe sobre os registros públicos.
LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973. Dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências.
LEI Nº 8.935, DE 18 DE NOVEMBRO DE 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal, dispondo sobre serviços notariais e de registro. (Lei dos cartórios).