O presente ensaio jurídico tem por objetivo discorrer sobre a cláusula de eleição de foro em contratos envolvendo bens imóveis.
A cláusula de eleição do foro é uma cláusula geralmente inserida no final do contrato, mas o que de fato é eleição do foro?
É o direito que as partes contratantes têm de escolher e colocar no contrato o lugar onde irão discutir, judicialmente, eventuais problemas decorrentes do contrato firmado.
O Supremo Tribunal Federal – STF validou a cláusula de eleição do foro na súmula 355, a saber:
“Súmula 355: É válida a cláusula de eleição do foro para os processos oriundos do contrato.”
Na legislação, a liberdade de eleger o local está prevista no Código Civil, em seu artigo 78:
Art. 78. Nos contratos escritos, poderão os contratantes especificar domicílio onde se exercitem e cumpram os direitos e obrigações deles resultantes.
E, no artigo 63 do Código de Processo Civil:
Art. 63. As partes podem modificar a competência em razão do valor e do território, elegendo foro onde será proposta ação oriunda de direitos e obrigações.
1º A eleição de foro só produz efeito quando constar de instrumento escrito e aludir expressamente a determinado negócio jurídico. (grifo nosso)
No entanto, ainda que a lei tenha concedido a liberdade para as partes elegerem o local da resolução de eventual conflito contratual, também determinou alguns foros obrigatórios para resolver determinados conflitos envolvendo direito real sobre bens imóveis.
FORO LEGAL
São locais, base territorial e judicial, determinados pela legislação como obrigatórios para resolver o conflito do contrato.
No caso de contrato envolvendo bem imóvel e cujo problema/conflito seja de direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de nunciação de obra nova, a lei determina que o foro competente para julgar é o da localização do imóvel.
Ainda, a lei dita que é de competência absoluta o lugar da localização do imóvel para julgar ações possessórias, ou seja, as partes não podem negociar e modificar o local da propositura de ação de reintegração de posse em caso de esbulho (perda da posse), ação de manutenção da posse (em caso de turbação, ou seja, limitação do direito de posse) e interdito proibitório (em caso de ameaça ao direito de posse, esta última é ação de caráter preventivo, pois não aconteceu ainda a violação do direito de posse), conforme dispositivos de lei abaixo transcrito:
Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.
1º O autor pode optar pelo foro de domicílio do réu ou pelo foro de eleição se o litígio não recair sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, divisão e demarcação de terras e de nunciação de obra nova.
2º A ação possessória imobiliária será proposta no foro de situação da coisa, cujo juízo tem competência absoluta. (grifo nosso)
Entretanto, sabemos que a maior parte dos conflitos contratuais, promessas e compromissos de compra e venda de imóvel versa sobre obrigações não cumpridas, como inadimplemento, valor exorbitante, obrigação de fazer e não fez, e nesse sentido a competência para julgar tais litígios é relativa, podendo o autor da ação optar pelo foro do domicílio do réu ou o foro de eleição do contrato, conforme disposto no parágrafo primeiro do artigo 47 do CPC/2015.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça – STJ já firmou entendimento “de que, ainda que a ação trate de direito real sobre imóvel, havendo foro de eleição e não se discutindo os direitos fixados no art. 47, § 1º, do CPC/2015, a competência é relativa, devendo prevalecer o foro de eleição”[i]
Uma ressalva se faz necessária quanto ao reconhecimento do STJ pela validade da cláusula de eleição do foro em contrato de adesão de compra e venda imóvel , conforme fundamento da Ministra Relatora Nancy Andrighi o “fato de se tratar de contrato de adesão não é suficiente, por si só, para modificar o foro contratualmente eleito, sendo imprescindível, portanto, que fique configurada a dificuldade de acesso da parte ao Poder Judiciário ou a hipossuficiência, [..]”[ii].
Geralmente o contrato de promessa ou compromisso firmado com grandes construtoras ou incorporadoras em que o cliente não tem opção de negociar e ajustar cláusulas torna-se um contrato de adesão, mas caso o cliente venha judicializar o contrato e opte por foro diferente do acordado terá que comprovar hipossuficiência ou a dificuldade de acesso ao Poder Judiciário, conforme jurisprudência do STJ.
Você deve estar se perguntando “mas essa jurisprudência do STJ colide com o disposto no Código de Defesa do Consumidor! Vez que os contratos de adesão são, geralmente, relação consumerista devendo prevalecer o foro do consumidor!”.
Bom, de fato, mas para o STJ ter chegado a conclusão validade da cláusula de foro no contrato de adesão também pautou o julgamento no CDC, inclusive, peço licença e transcrevo parte do fundamento da Ministra Relatora Nancy Andrighi no REsp 1.675.012/SP:
Assim, considerando que, indene de dúvidas, a relação contratual entre a recorrente e a recorrida é de consumo, a validade da cláusula de eleição de foro da hipótese também deve ser analisada à luz do CDC.
Partindo dessa premissa, tem-se que o CDC não confere ao consumidor o direito de escolher aleatoriamente o local onde deve propor sua ação, independentemente de conexão com seu domicílio ou de cláusula de eleição de foro (RESP 1084036/MG, 3ª Turma, DJe 17/03/2009).
Apesar da proteção contratual do consumidor estabelecida pelo CDC, o benefício do foro privilegiado estampado no art. 101, I, não resulta, per se, em nulidade absoluta das cláusulas de eleição de foro estabelecidas contratualmente.
Portanto, cláusula de eleição de foro em contrato de adesão, promessa ou compromisso de compra e venda de imóvel, em princípio, é válida e eficaz, devendo a parte contrária provar a sua abusividade, seja pela hipossuficiência ou pela dificuldade de acesso ao judiciário.
FORO INTERNACIONAL
No artigo 25 do Código de Processo Civil dispõe que “não compete à autoridade judiciária brasileira o processamento e o julgamento da ação quando houver cláusula de eleição de foro exclusivo estrangeiro em contrato internacional, arguida pelo réu na contestação.”
No entanto, no parágrafo primeiro do artigo 12 da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro – LINDB, assevera que somente a autoridade judiciária brasileira compete conhecer de ações relativas a imóveis localizados no Brasil, ainda, tal dispositivo é ratificado no artigo 23, inciso I, do Código de Processo Civil que prescreve que “compete à autoridade judiciária brasileira, com exclusão de qualquer outra: I – conhecer de ações relativas a imóveis situados no Brasil”.
Dessa forma, ainda que previsto em contrato, promessa ou compromisso de compra e venda de imóvel situado no território brasileiro, cláusula de foro internacional, a competência para julgar o litígio será da jurisdição brasileira.
Referência:
Brasil. Código Civil. 27. ed. – São Paulo: Rideel. 2020.
Brasil. Código de Processo Civil. 27. ed. – São Paulo: Rideel. 2020.
Consultor Jurídico. Medida Legítima. STJ reconhece validade de cláusula de eleição de foro em contrato de adesão. 2017. Disponível em: https://www.conjur.com.br/dl/eleicao-foro.pdf. Acesso em 22/03/2021.
STJ. Recurso Especial nº 1.675.012/SP (2017/0076861-1), Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI. TERCEIRA TURMA, julgado em 08/08/2017, DJe: 14/08/2017. Disponível em https://www.conjur.com.br/dl/eleicao-foro.pdf. Acesso em 22/03/2021.
STJ. Agravo Interno em Recurso Especial nº 1370827/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/06/2019, DJe 13/06/2019. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/jt/toc.jsp. Acesso em 22/03/2021.
_____________________
[i] AgInt no AREsp 1370827/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/06/2019, DJe 13/06/2019
[ii] REsp 1.675.012/SP (2017/0076861-1), Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI. TERCEIRA TURMA, julgado em 08/08/2017, DJe: 14/08/2017. Disponível em https://www.conjur.com.br/dl/eleicao-foro.pdf. Acesso em 22/03/2021.